陆家嘴因信息披露遭上交所问询 7余波未了

发稿时间:2020年08月11日 17:09

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广州日报2019-02-25

近日,住建部印发的《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内面积进行交易”,引发了市民对“公摊面积”的讨论。虽然坊间“取消公摊面积”的呼声很高,但有业内人士认为,《住宅项目规范》只是技术规范,并不是商品房交易规范,说取消公摊面积,还为时尚早。

记者走访发现,其实,广州早就有以套内面积计价的呼声,广州的房屋销售合同和房产证上,都注明了建筑面积和套内面积。

文/广州日报全媒体记者贾政

权威专家:

从技术角度规范

住宅面积计算规则

据新华社电 (记者王优玲)受住房和城乡建设部委托,2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上,牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组,经过两年多的研编,目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日,包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受新华社记者采访时,对该条进行了解答。

该负责人说,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人说,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

该负责人说,标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序,对提高标准的科学合理性十分重要。《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益,对此次征求意见收集到的意见和建议,中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视,认真对待,深入分析研究,加强协调沟通,修改完善相关内容,并做好进一步征求意见和专家审查,经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后,按程序批准发布。

记者细究:

文件为针对工程建设的技术规范

记者发现,在住建部印发的《住宅项目规范》第二部分指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,这是住建部首次在官方文件中明确表示,按照套内面积进行住宅交易,这就引发了媒体关于“取消公摊面积”的猜想。

但记者多方核实发现,说取消公摊面积还为时尚早。

其实《住宅项目规范》只是一个针对工程建设行为的技术规范,约束的是住宅项目的施工单位和开发商,并非房地产交易的规范。从该文件的起草单位看,也基本上是国内著名的设计单位、施工单位、建筑院校等。所以有专家认为,即使征求意见稿最终通过,该规范对大家关心的房地产市场交易行为并没有约束力。

昨日,《住宅项目规范》牵头起草单位的相关负责人也对媒体表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

而真正能决定市场交易中“公摊面积”去留的,是2001年颁发的《商品房销售管理办法》。目前,该文件第十八条明文规定“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内面积或者建筑面积计价”,且并未修改。

争议已久:

面积一“公摊” 费用“说不清”

虽然目前并没有关于市场交易的规定落地,但是此次关于“公摊面积”的讨论之所以被引发,是因为购房者对于“公摊面积”争议已久。

目前,我国大部分地区的住宅交易,是以建筑面积计算面积,而建筑面积包括套内面积和公摊面积。也就是说,在购买住宅时,购房者不但要购买自己使用的面积,还要为室外公摊面积买单。

所谓公摊面积,是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、地下室、值班警卫室等。

“公摊面积明明没有装修,为什么还要收取装修费”,有购房者投诉说,“而且物业公司收取物业费也是按照建筑面积计算的。每个月多收几十块钱呢。”

而在北方地区,冬季的取暖费也要算公摊面积,而公摊部分并没有供暖。

商品房中哪些部分属于公摊面积,对于很多购房者来说,并不透明,这让一些开发商有了可乘之机,他们有意增大购房者所应承担的公摊建筑面积。

据记者了解,相对于套内建筑面积,公摊面积很难自行测量,就出现了极少数开发商虚报公摊面积,欺诈消费者的现象。而购房者即便感觉分摊的公共建筑面积与实际不太相符,由于难以自行进行测量,难以获得有效证据,因而也只能自认倒霉,出现了“买100平方米只能住70平方米”的情况。

业内看法:

公摊面积大 业主也获益

记者调查发现,在很多业内人士看来,公摊面积并不是洪水猛兽,公摊面积最小当属楼梯楼,但舒适程度不一定比得过公摊面积大的电梯楼。

合富研究院设计咨询中心总监林珊告诉记者,其实公摊面积有它存在的意义。公共走廊、大堂、电梯这些都属于公摊部分,直接影响着购房者的居住体验,适当的面积,是可以保证业主生活居住质量的。特别是对很多豪宅来说,套内面积大,即使公摊面积大一点,使用率也可以维持在一个相对合理的位置。

此外,公摊面积反映在电梯大小、楼梯间大小,水泵房、管道间质量,垃圾桶数量、公共门厅大小等方方面面。广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬告诉记者,改善型住宅为了适应购房者的需求,把公共走廊、大堂、电梯建得很大,使公共空间更舒适气派,这样一来,牺牲了住房使用率,提高了公摊面积。而对于刚需房来说,购房者就宁愿电梯小一点,走廊窄一点,来提高使用率,减少公摊面积。

专家看法:

套内面积交易是大势所趋

虽然说取消公摊面积为时尚早,但是专家表示,按套内面积交易,对购房者而言所购即所得,可以减少购房纠纷,是大势所趋。

据记者了解,目前公摊面积是中国特有的。相关研究曾显示,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,缺乏统一标准,在实际核算时乱象丛生。

据了解,在《住宅项目规范》起草过程中,相关专家曾对国际国内住宅面积计算做法进行调研,发现按套内使用面积计算是国际通行做法。

而按套内面积交易在国内也不是没有先例,从2002年以来,重庆就在全国率先强制推行“套内建筑面积”计价。目前,除了重庆部分区域如巴南区、蔡家、西彭、陶家、白市驿等还是按照建筑面积计价之外,主城区需按套内面积计价。

林珊认为,如果新政能出台,对购房者无疑是利好消息,因为按套内面积交易,让住房和房价都变得更加透明。所见即所得,住房实际大小一看便知。开发商从此失去了借公摊比例做虚假文章的弹性空间。以往公摊面积的范围并不明确,很多业主都不清楚哪些属于自己的公摊面积,也会发生公摊部分被私人占用的情况。如果今后按照套内面积交易,业主就对自己购买的面积一目了然。

但是地产专家也提醒购房者,羊毛出在羊身上,新政不会对房价产生太大的影响。而如果新政真正落地,将是一个系统化的工程,包括房产面积契税、商品住宅限价也将迎来相应的调整。

广州情况: 合同注明公摊面积和套内面积

“这间房公摊真多,我要白白多买20个平方米。”在广州滨江东一间房屋中介机构,一位看房的女士对销售抱怨道。

记者走访广州市场发现,电梯楼的公摊面积普遍大于楼梯楼的公摊面积。根据合富研究院的相关数据显示,广州高层住宅电梯楼的正常使用率基本上都是在80%以上,其中80%到83%是主流,达到85%的都是比较优秀的。相对而言,楼梯楼使用率会高一点,一般可以达到85%到90%。

也就是说,购买100平方米的楼梯楼,公摊面积大约为10平方米。购买100平方米的电梯楼,购房者的实际使用面积只有80平方米。

虽然广州的商品住宅交易仍按照建筑面积计算,但是黄韬告诉记者,其实多年以前,广州业内就有按照“使用面积”进行房产交易的呼声。2007年,广州市就在全国率先出台《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》,在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户,即取消了现有房产证上的“公摊面积”。同时,销售合同中也必须注明“住宅的建筑面积”“套内面积”和“公摊面积”。记者查阅广州市住房建设局公布的《广州市商品房买卖合同》(一手房现售),合同中不但要求填写“该商品房产权登记建筑面积数”,同时还要求注明“套内建筑面积”和“共有分摊面积”的具体数目。不动产产权证上也列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积。

未来趋势:电梯房+精装修将成标配

“公摊面积”的命运不得而知,但是根据《住宅项目规范》显示,“楼梯楼”和“毛坯房”可能也将成为历史名词。

《住宅项目规范》对未来的住宅电梯安装提出明确规定,要求四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于1.50米×1.60米,轿厢门净宽不应小于0.90米。十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

《住宅项目规范》还要求,“城镇新建住宅全装修交付”,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。这也意味着,日后交付的商品住宅都将经过装修,毛坯房将不复存在。

划重点

从技术角度明确按套内使用面积交易,有利于消费者权益的保护。

说痛点

“公摊面积明明没有装修,为什么还要收取装修费。”

“物业公司收物业费是按照建筑面积计算的。每个月多收几十块钱呢。”

在北方地区,冬季的取暖费也要算公摊面积,而公摊部分并没有供暖。

看着数

按套内面积交易,住房实际大小一看便知。开发商从此失去了借公摊比例做虚假文章的弹性空间。

想清楚

羊毛出在羊身上,新政不会对房价产生太大的影响。

大毒枭邓军(化名)在落网后,虽然拒不承认自己贩毒的事实,但对于和他“对阵”6年之久的渝中区公安分局禁毒支队民警是服气的。特别是审讯他的探长刘学宏,邓军还曾在巧合之下,与这位52岁的老民警通过电话,不过他的声音一下子就被刘学宏听了出来。而随着邓军在去年年初落网,整个贩毒团伙覆灭,刘学宏也终于能睡一个安稳觉了。 有人说,每一名缉毒警察的故事,都是一部扣人心弦的悬疑剧,都是一本动人心魄的侦探小说。 老民警永远都是忙忙碌碌 在同事们的眼中,刘学宏永远都是忙忙碌碌的,说干就干,雷厉风行。2月22日上午,当上游新闻记者在渝中区禁毒支队见到他时,刘学宏刚从外地执行了任务回来,前一天晚上刚到家。连家里人也埋怨:“出差这么久,怎么刚一到家,第二天又要上班?” 19年的军人,17年的警察,从军营到警队,他的“硬汉”本色从不曾改变。而这样的性格,从他16岁跨入军营的那天起,就已开始锤炼和成长。 1983年,16岁的土家族男孩刘学宏从农村老家走进了军营,虽然处处充满了挑战,可是每次他都勇于担当,扎扎实实走好每一步。参军19年,刘学宏将部队中营级以下的职务几乎做了个遍。 2002年刘学宏转业至渝中区公安分局,他放弃了特长,选择了禁毒一线。一开始,他跟不上节奏,笔录不会做,抓捕不专业,还一度成为全队的笑话。“老刘,你可是当过营长的,连这个都不会。”在一次给贩毒嫌疑人做笔录时,同事的一句玩笑话激发了他的犟劲。刘学宏暗暗下定决心努力学习,为此他常常夜不能寐,几经思索总结出“多问、多学、多摸索”的法宝。半年后,刘学宏成了全支队询问、做笔录最快的人。有时审讯碰到难啃的骨头,都会找他,往往不出两个钟头,嫌疑人就招了,被同事誉为“审讯名嘴”。从2003年到2006年,他制作笔录300多份,手写字数达60余万字。 卧底时被毒贩用刀架脖子 作为一名缉毒民警,每一次抓捕行动都可能身负重伤,每一次卧底任务都可能再无归期。这其中的风险,刘学宏再清楚不过,但对于这份常人不能承受之重,他却总能泰然处之。 2011年,刘学宏为了摸清某贩毒组织的人员构成,需要化身为“瘾君子”与该组织中的一名毒枭进行交易。 经过几个月的准备,毒枭似乎是放下了戒心,约定刘学宏在城郊一处旧工厂当面交易。可一见面后,毒枭突然拔出匕首架在他脖子上:“你是警察,我认识你!”情况突变,生死一瞬间!多年的经验告诉刘学宏,自己的身份并未暴露,对方这一举动,很有可能是故意“诈他”。一想到这里,刘学宏面露怒色,从怀里掏出一沓钞票摔在桌子上,大声呵斥道:“锤子个警察,老子是来发财的,我看你才像警察!”被刘学宏的气势震住,毒枭转怒为笑:“开个玩笑,你还当真?做我们这一行,不小心不行啊!”随后,“交易”在刘学宏的预料下正常进行,并收集到了最关键的情报,该贩毒组织也在5个月后被一网打尽。? “犯罪分子都很狡猾,而有些更是穷凶极恶,缉毒民警随时都有性命之忧。”刘学宏回忆起几年前的一个秋天,一个拎包贩毒的毒贩被刘学宏和另一位民警紧逼,逃窜至辖区里的一个死胡同。原本以为已是瓮中之鳖,但此时,他却从后腰掏出一把砍刀,在空中乱舞一通,大喊道:“快滚开!谁敢上来我就弄死谁!”刘学宏几乎是不假思索地一个箭步冲上前去,一只手抓住挥舞的砍刀,一只手扼住毒贩的喉咙,一个扫堂腿将毒贩制服在地。该犯罪分子落了网,而刘学宏的左手却被砍伤,伤口从掌心延至前臂,险些割破静脉。 接电话就听出对方是毒贩 讲到最令刘学宏振奋的案子,他说应该是去年抓获跨境作案大毒枭邓军(化名),成功破获跨国运毒大案。 毒枭邓军就是渝中区人,他常年在境外活动,作为贩毒集团的首脑,操控贩毒活动。6年来,渝中警方破获的由邓军组织的贩毒案件有8起,共抓获嫌疑人12人,总量28公斤余,但每一次都无法抓住邓军。6年里,作为案件负责人的刘学宏多次与其周旋,经常都是无功而返。尽管如此,刘学宏并未灰心,“他们晚上活动,咱们就守到天亮;他们分批输送,咱们就盘查每一辆车;他不露面,咱们就把整个地区翻个底朝天!” 在这6年里,邓军的日子也不好过。他也知道和他“作对”的就是渝中区禁毒支队,虽然恨得牙根痒痒,但邓军不敢轻易回重庆。可是邓军不知道的是,刘学宏等民警却对他的情况早已了如指掌,甚至他的声音,一下子就能听出来。 2014年11月,邓军让马仔张某到云南南伞开车运毒品回重庆。当张某开车经过某边防检查站时,被民警当场抓获。张某被抓后,邓军联系不上他,猜想肯定出事了,但又不知道哪个单位抓的。邓军认为,最有可能是渝中区禁毒支队抓的人,为了打探消息,他自编自演了一场戏。 邓军查找到渝中区禁毒支队的值班电话,电话举报张某运毒的线索。但哪里知道,当时接电话的正是值班探长刘学宏。“他(邓军)一开口说话,我就听出了他的声音。我当时就应付了一下,说知道了,感谢他的举报。”在回复时,刘学宏就意识到,这是邓军在探听消息。 数次运毒进入国内,都被警方查获,已经让邓军处于“破产边缘”。从2016年开始,邓军都没有从事贩毒,他认为风声已经过了,警方也会“遗忘”他,为了挽回损失,邓军决定这次“干一票大的”,亲自回重庆策划。 去年2月10日,在云南边境某边防武警卡点,大毒枭邓军在民警长达两年多的高密度布控围堵之下,终于被顺利捉拿归案。“和你们周旋了6年,最后还是栽在你们手里,我服!”面对刘学宏等缉毒民警,邓军淡淡地说完这句话,随后便闭上眼睛,陷入沉默。 在接下来的审讯中,即使犯罪证据充分,邓军依然不承认自己贩毒的事实,民警是零口供办案。“审讯时,我们经常和他(邓军)聊家常。看得出,他对我们是服气的。”刘学宏说。 扎根禁毒奋战不息,在这场风云激变、危机四伏的战斗中,刘学宏从未退缩。52岁的他可能不复当年的健硕体魄,也没有了青涩少年的影子,却让一个顶天立地的“硬汉”形象印在每一个人对他的记忆里。 上游新闻记者 谭遥 摄影 胡杰

  

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